Phuket 2026: czy naprawdę jest za dużo mieszkań? Sprawdzam dane

Kiedy rozmawiam z polskimi inwestorami po raz pierwszy, słyszę to pytanie regularnie: „Czy na Phuket nie buduje się za dużo? Czy za kilka lat nie będzie tam za dużo mieszkań i za mało chętnych?"

To uczciwe pytanie. I dobrze, że je zadają.

Zaczęłam szukać odpowiedzi nie w folderach deweloperskich, ale w danych rynkowych. Oto co znalazłam.

Phuket to nie jest zwykły rynek nieruchomości

Zanim przejdę do liczb, jedno zdanie, które zmienia całą perspektywę.

Na większości rynków mieszkaniowych na świecie pytasz: kto tu będzie mieszkał? Ilu jest lokalnych nabywców? Jaka jest siła nabywcza w tym mieście?

Na Phuket to pytanie brzmi inaczej: kto tu będzie przyjeżdżał?

Stałych mieszkańców jest tu około 30 000. Ekspatów - 120 000. Ale turystów? Od 10 do 14 milionów rocznie.

To jest fundament popytu na wynajem na Phuket. I to fundamentalnie odróżnia ten rynek od rynku w Warszawie, Krakowie czy jakimkolwiek innym polskim mieście. Tam kupujesz pod najemcę, który tu mieszka. Tutaj kupujesz pod najemcę, który tu przyjeżdża.

Dopóki Phuket jest destynacją turystyczną, popyt na krótkoterminowy wynajem istnieje strukturalnie. Nie zależy od wzrostu populacji wyspy, tylko od globalnych trendów podróżniczych.

Co mówią dane z 2024 i 2025 roku

W 2024 roku na rynek Phuket weszło 10 500 nowych kluczy. Brzmi jak dużo? Sprzedano z tego 6 000, czyli 60% w ciągu jednego roku. W branży deweloperskiej to solidny wskaźnik - szczególnie w momencie, kiedy projekt dopiero ruszył.

Rok 2025 wyglądał podobnie. Pojawiło się 5 100 nowych kluczy, sprzedano 4 500.

Łączna oferta na rynku w 2025 roku to około 42 000 kluczy. Popyt spadł o 25% w stosunku do poprzedniego roku. Czy to alarm? Niekoniecznie. Podaż wzrosła gwałtownie, a rynek potrzebuje czasu, żeby ją wchłonąć. Ale sprzedaż nie „stanęła" - wciąż idzie w tysiącach transakcji rocznie.

„Przeinwestowanie" zależy od segmentu, nie od całego rynku

Tu jest sedno, które często gubi się w powierzchownych analizach.

Rynek Phuket to nie jeden rynek. To kilka równoległych rynków z różną dynamiką:

Masowe apartamenty - to tu koncentracja zabudowy jest największym wyzwaniem. Wielu nowych deweloperów, którzy wcześniej nigdzie na wyspie nie budowali, wchodzi właśnie w ten segment. Mniejsze doświadczenie, trudniejszy dostęp do finansowania bankowego, silniejsza konkurencja. Tam naprawdę warto pytać o historię dewelopera i model finansowania projektu.

Projekty premium i hotelowe - inaczej działa podaż i popyt. Kupujący płacą więcej, ale też dostają inny produkt: centralną obsługę najmu, znane marki hotelowe, przewidywalny dochód. Takich projektów nie buduje się masowo, bo wymagają umów z sieciami hotelowymi.

Branded residences - kategoria, w której „przeinwestowania" praktycznie nie ma. Intercontinental, Marriott, Hyatt nie rozdają licencji każdemu, kto chce postawić budynek. To ogranicza podaż z definicji.

Kiedy więc ktoś mówi „Phuket jest przeinwestowany" - zawsze pytam: który Phuket? W którym segmencie? W której lokalizacji?

Lokalizacja to osobna rozmowa

Dane rynkowe to jedno. Ale jest jeszcze jeden wymiar, który inwestorzy często pomijają: gdzie na Phuket?

W rejonie Bang Tao i Layan koncentracja nowych projektów jest wyjątkowo wysoka. Piękna infrastruktura, pięciogwiazdkowe hotele, laguna - to wszystko przyciągnęło deweloperów. Problem w tym, że jedna droga w tym rejonie nie da się poszerzyć, a liczba nowych kluczy w okolicy liczona jest w tysiącach. To realne ryzyko, które wpływa na jakość życia i atrakcyjność wynajmu.

To nie znaczy, że nie warto tam kupować. Znaczy, że warto rozumieć, co kupujesz i gdzie.

Są rejony wyspy, gdzie infrastruktura spokojnie wchłonie wzrost. Są też miejsca, gdzie zagęszczenie staje się problemem. Ta różnica przekłada się bezpośrednio na stawki najmu i płynność odsprzedaży.

Czy w takim razie warto kupować na Phuket?

To pytanie, które dostaję najczęściej. I moja odpowiedź zawsze brzmi tak samo: to zależy od projektu, lokalizacji i modelu zarządzania. Nie od Phuket jako całości.

Rynek, na którym co roku sprzedaje się kilka tysięcy nieruchomości, przy stabilnym strumieniu turystów - to rynek, który działa. Ale to nie znaczy, że każdy projekt na tym rynku jest dobrą inwestycją.

Różnica między projektem, który przynosi dochód, a projektem, który tylko wygląda ładnie w folderze, często leży nie w lokalizacji, ale w tym, kto nim zarządza i jak.

O tym napiszę więcej w kolejnych artykułach.

Podsumowanie

Phuket to rynek kurortny - popyt na wynajem nie zależy od liczby mieszkańców, ale od turystów.
W 2024 sprzedano 60% nowych kluczy w rok - to nie są symptomy rynku, który „nie działa".
„Przeinwestowanie" to nie cecha całego Phuket, tylko konkretnych segmentów i lokalizacji.
Zanim podejmiesz decyzję, zapytaj o projekt, nie o wyspę.